5 Hal Yang Harus Anda Pahami Tentang Legalitas Properti Anda

Ada satu expositions yang harus Anda pahami dan penting sekali untuk menghindari masalah di kemudian hari, yaitu mengurus sertifikat rumah atau Legalitas Properti. Ini juga berlaku saat Anda akan membeli properti lain, seperti ruko, tanah maupun apartemen.

Masih bingung terkait masalah legalitas tanah, mengurus sertifikat, IMB, hingga seputar perpajakannya? Temukan jawabannya di sini!

1.Waspadai Girik

Untuk memahami pilihan sertifikat yang tepat, Anda perlu memahami sejumlah sertifikat yang saat ini diakui di Indonesia, antara lain girik, hak guna bangunan, hak milik dan hak guna usaha.

Saat berniat membeli tanah, Anda mungkin menjumpai status tanah tersebut adalah girik, bukan SHM atau SHGB. Perlu Anda pahami, girik atau yang juga dikenal dengan istilah petok hanyalah merupakan surat penguasaan atas lahan.

Artinya, pemilik tanah dengan surat girik punya kuasa untuk lahan tersebut dan berfungsi sebagai pembayar pajak.

Berdasarkan peraturan di negeri ini, jika Anda ingin mengklaim sebuah properti, maka Anda harus membuktikannya dengan sertifikat. Sertifikat ini menjamin secara hukum bahwa orang yang namanya tercantum dalam sertifikat adalah pemilik yang sah.

Perlindungan hukum dapat dimiliki oleh orang tersebut jika mengalami gangguan dari pihak lain yang ingin mengklaim atau menguasai tanah itu. Tetapi jika sertifikat dari tanah yang Anda incar hanya dilengkapi surat girik, artinya belum ada kepastian hukum yang kuat kalau Anda merupakan pemiliknya.

Tanah dengan surat model lama ini umumnya berasal dari tanah hak adat. Selain girik, kita juga mengenal istilah petok D atau ketitir. Pemegang girik biasanya diakui untuk menguasai tanah, tetapi Anda sesungguhnya belum memilikinya.

Melihat statusnya, girik memang terkesan tidak menguntungkan bagi pembeli. Tetapi itu anggapan yang tidak seluruhnya benar. Salah satu kelebihan dari lahan dengan surat girik adalah harganya yang cenderung lebih murah dibandingkan lahan yang bersertifikat.

Ini merupakan hal yang wajar karena statusnya yang lemah di mata hukum. Jadi ketika Anda menemukan tanah yang harganya jauh di bawah pasaran, sangat besar kemungkinannya lahan ini tidak dilengkapi SHM pseudonym hanya punya surat girik.

Pemegang surat girik dari lahan ini pada umumnya lebih fleksibel untuk diajak kerja sama. Harga bisa dinegosiasikan, metode pembayaran joke bisa disesuaikan dengan kemampuan pembeli. Tidak heran, cukup banyak orang yang tergiur untuk membeli tanah jenis ini meski belum memiliki sertifikat

Lalu apa yang harus Anda lakukan? Anda harus mengurus surat girik tersebut agar bisa diubah menjadi sertifikat hak milik. Untuk mengetahui lebih jauh tentang girik, Anda dapat melihat artikel Tertarik Membeli Tanah Girik? Pastikan Dulu Beberapa Hal Ini.

Ini juga terjadi pada properti yang masih berstatus Hak Guna Bangunan atau HGB. Properti dengan sertifikat HGB berdiri di atas lahan yang bukan miliknya sendiri dalam periode waktu tertentu.

Dengan demikian, pemegang sertifikat HGB tidak memiliki lahan, tetapi mempunyai properti yang dibangun di atas lahan ‘pinjaman’ itu.

Bangunan tersebut bisa dimanfaatkan untuk kepentingan pribadi, bisnis atau tempat tinggal berbentuk apartemen. Jangka waktu penggunaannya bisa 5,10, 15, 20 hingga mencapai 30 tahun dan bisa diperpanjang setelah masa hak guna bangunan berakhir.

Properti dengan sertifikat HGB ini tepat bagi Anda yang tidak berniat tinggal di satu tempat yang sama untuk periode lama. Maklum, jangka waktu penggunaan lahan memang beragam. Bisa 5, 10, 15, 20, hingga maksimal 30 tahun.

Jika masih mau menggunakannya setelah hak guna bangunan berakhir, sertifikat ini harus diperpanjang secara berkala.

Di masa lalu, sebagian besar pemilih tanah-tanah di wilayah Jakarta banyak yang masih memegang status Hak Guna Bangunan. Bagi negara, expositions perpanjangan hak atas tanah merupakan salah satu sumber pendapatan pemerintah pada time tersebut.

Perubahan kepemimpianan dan situasi politik maupun ekonomi di Indonesia membuat para pemilik sertifikat ini punya kesempatan mengubahnya menjadi hak milik. Hal ini ditegaskan dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Meski demikian, saat Anda baru membeli rumah dari pengembang, biasanya status rumah tersebut masih Hak Guna Bangunan. Mengapa demikian? Pasalnya, pengembang yang merupakan perseroan terbatas adalah pemilik tanah-tanah dengan status Hak Milik yang merupakan WNI tunggal.

Nah, tanah-tanah yang baru ia beli dari pemilik sebelumnya harus dilepaskan dulu ke negara lalu diajukan kembali menjadi Hak Guna Bangunan atas nama pengembang.

Ini sebabnya, saat pengembang memecah sertifikat dan membangun rumah-rumah di atas properti tanah, maka status sertifikat tanah tersebut masih berstatus Hak Guna Bangunan. Selanjutnya, Anda sebagai pemilik rumah dapat mengubahnya menjadi Hak Milik.

Apakah perubahan dari HGB ke SHM ini juga bisa berlaku dengan ruko? Ternyata tidak. Peningkatan status menjadi SHM hanya berlaku untuk rumah tinggal. Anda bisa mengecek peruntukan properti pada surat IMB dari properti tersebut.

Jika peruntukannya ruko, maka tidak bisa diajukan peningkaan haknya menjadi sertifikat Hak Milik, walaupun pemiliknya adalah warga negara Indonesia perorangan.

Tetapi mungkin saja Anda menemukan ada ruko yang statusnya Hak Milik. Sesungguhnya itu kasus khusus. Bisa saja, sebelum pembangunan ruko itu terjadi, tanahnya sudah berstatus Hak Milik, lalu pemilik membangun properti ruko di lokasi itu.

Dengan demikian, hal ini bukan mengubah status Hak Guna Bangunan pada ruko menjadi Hak Milik.

Ini juga terjadi dengan tanah kosong yang tidak dapat diubah statusnya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. Jika ingin diubah menjadi Hak Milik, maka harus ada rumah tinggal.

Inilah alasannya, keberadaan Izin Mendirikan Bangunan sangat penting dalam expositions pengajuan permohonan tersebut.

Expositions peningkatan dari hak guna bangunan menjadi hak milik memang butuh waktu, jika lancar mencapai 1 bulan, bahkan bisa lebih cepat. Namun, memang dibutuhkan kesabaran dan pengorbanan waktu ketika mengurusnya seorang diri.

Jika memang Anda merasa tidak punya banyak waktu, Anda memang sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Jadi, Anda tinggal tahu beres menerima SHM.

Namun hal yang harus Anda ingat, tentunya ada biaya lebih untuk notaris ini. Jadi pastikan Anda sudah memasukkannya ke bujet.

Dari penjelasan di atas, jelas sekali bahwa Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat terkuat karena pemilik lahan dapat memiliki lahan tanpa batas waktu sehingga bisa diwariskan. Artinya, dia juga punya kekuasaan penuh untuk mengelola bangunan dan tanah.

Jadi kecuali ada peralihan hak pakai atas tanah hak milik tersebut, pemegang SHM bisa terus memanfaatkan dan memiliki lahan tersebut.

2.Pemilik Apartemen

Jika Anda berminat memiliki apartemen, sertifikat juga tidak kalah penting. Sertifikat apartemen merupakan pecahan dari Hak Guna Bangunan, di mana bangunan di atas lahan milik perorangan atau milik designer.

Perlu Anda ketahui, warna sampul sertifikat untuk apartemen adalah merah muda, sementara sertifikat hak milik berwarna hijau. Dan keuntungan sertifikat yang disebut Hak Milik atas Satuan Rumah Susun jenis ini play on words menguntungkan, karena bisa digadaikan di bank.

Pada apartemen, juga dikenal istilah strata title yang erat kaitannya dengan sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Konsep ini adalah status kepemilikan yang merupakan kombinasi dari kepemilikan individual atau pribadi dan kepemilikan bersama.

Hal ini disebabkan ada komponen bagian milik bersama dalam apartemen, misalnya koridor apartemen, kolam renang yang merupakan zone umum, lift, eskalator dan lainnya. Meski sebenarnya, unit apartemen tersebut milik perorangan secara mutlak.

Jadi jelas sekali bahwa apartemen atau rumah susun secara keseluruhan tidak boleh berstatus hak milik. Hal ini mengacu kepada UU 16/1985 tentang rumah susun yang menyatakan bahwa “Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar kebersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun, dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan”.

Setelah cicilan apartemen Anda terbayar lunas, maka pemilik unit memiliki apartemen dalam jangka waktu tak terbatas. Dengan catatan, tanah tempat berdiri dari apartemen tersebut statusnya merupakan Hak Guna Bangunan dan masa berlakunya bisa diperpanjang.

Dan mengacu kepada UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, 30 tahun adalah jangka waktu maksimal HGB apartemen dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Sebenarnya masa berlaku bisa berbeda tergantung keputusan dari Badan Pertanahan Nasional kepada engineer saat ia menyampaikan izin pembangunan apartemen. Anda play on words dapat menanyakan langsung kepada designer untuk mengetahui jangka waktu pastinya.

Apakah setelah jangka waktu habis dan masa perpanjangan usai, Anda masih dapat mengajukan perpanjangan lagi? Tentu saja.

Mengacu kepada PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan, perpanjangan atau pengajuan pembaruan Hak Guna Bangunan harus dilakukan oleh pemilik dua tahun sebelum masa berlaku HGB selesai.

3.Hak Milik, Penting!

Menyimak penjelasan di atas, sertifikat hak milik menempati kasta tertinggi dan memiliki manfaat withering besar bagi pemiliknya. Hal ini mengacu kepada Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria bahwa hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

Dengan demikian, sertifikat hak milik adalah bukti kepemilikan withering kuat atas tanah maupun bangunan karena tidak ada campur tangan atau kepemilikan pihak lain.

Status sertifikat hak milik HM juga tak memiliki batas waktu tertentu seperti sertifikat lainnya. Sertifikat ini juga menjadi elemen withering substantial saat Anda akan melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan saat mengajukan fasilitas pembiayaan perbankan.

Syarat utama untuk mendapatkan hak milik adalah warga negara Indonesia. Mengacu kepada Pasal 21 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria, dinyatakan bahwa hanya warga gegara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik.

Dan jika Anda menikah dengan warga negara asing, dan Anda tidak memiliki surat perjanjian pranikah yang berkekuatan hukum untuk pemisahan harta dengan pasangan, maka Anda play on words tidak dapat memenuhi syarat sebagai subyek hak milik.

4.Hak Guna Usaha

Di Indonesia, ada pula sertifikat Hak Guna Usaha. Jenis ini digunakan untuk mengusahakan tanah yang bukan milik sendiri atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan luas negligible 5 hektar.

Properti ini tidak dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain, kecuali dibebani dengan hak tanggungan. Jika tertarik memiliki properti jenis ini, Anda hanya dapat melakukan usaha di atasnya withering lama 25 tahun.

Perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU withering lama 35 tahun, misalnya untuk perkebunan kelapa sawit atau tanaman berumur Panjang lainnya. Setelah periode itu lewat, jangka waktu itu dapat diperpanjang kembali hingga withering lama 25 tahun.

Tetapi Anda harus berhati-hati. Sertifikat Hak Guna Usaha yang sudah diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional bisa dicabut. Hal ini disebabgkan pemegang sertifikat tidak memanfaatkan lahan atau menelantarkannya sejak 3 tahun penerbitan sertifikat.

Pada dasarnya, tanah berstatus Hak Guna Usaha merupakan tanah negara yang diberikan izin penguasaannya kepada badan usaha. Untuk dapat memanfaatkannya, badan usaha tersebut juga harus membayar sejumlah biaya ke pemerintah setiap tahun sebagai Pemasukan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Hal ini tercantum dalam Peraturan Pemerintah 11/2010 tentang pengendalian lahan terlantar. Tanah terlantar dapat dihapus haknya, dan tidak akan mendapat Hak Guna Usaha.

Hubungan hukumnya tak ada lagi dan menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Seandainya sudah dicabut, maka tidak ada kompensasi apapun dari negara kepada badan usaha itu.

Pemerintah memang selalu melakukan compositions pendataan assumed name inventarisasi. Dari hasil pendataan tersebut, pemerintah dapat mengetahu bidang-bidang tanah yang telah berstatus Hak Guna Usaha namun tidak digunakan oleh badan usaha.

Tanah jenis ini kemudian diusulkan untuk dikategorikan sebagai tanah terlantar. Selanjutnya, berdasarkan keputusan Kepala BPN, badan usaha tersebut dapat mengajukan gugatan bila penetapan tanah terlantar itu dianggap tidak tepat.

Saat ini pemerintah terus menertibkan puluhan ribu tanah terlantar yang akan segera dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat sebagai Tanah Cadangan Umum Negara (TCUN). Misalnya, pemerintah memberikan puluhan hektar tanah dengan sertifikat kepada instansi pemerintah daerah, TNI, Polri atau Badan Usaha Milik Negara.

TNI Angkatan Darat, misalnya, akan mendapat sekitar 40 hektar tanah yang merupakan tanah terlantar di Kabupaten Sukabumi dan akan dimanfaatkan sebagai lokasi latihan. Sementara, tanah yang diserahkan kepada Polri berada di Semarang seluas 29,3 hektar dan juga dialokasikan untuk latihan.

Tak hanya berstatus Hak Guna Usaha, tanah-tanah terlantar yang diambil oleh pemerintah juga ada yang berstatus Hak Pakai. Apakah Anda dapat memiliki properti dengan status Hak Pakai? Boleh saja.

Syaratnya, Anda adalah warga negara Indonesia atau badan usaha yang didirikan dan beroperasi di dalam negeri. Warga negara asing yang berada di Indonesia juga dapat memanfaatkan properti dengan sertifikat ini.

Properti yang memiliki sertifikat hak pakai ini bisa dimanfaatkan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan, sesuai Pasal 45 PP No. 40/1996, jangka waktu pemanfaatan hak pakainya maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun lagi.

Biasanya negara atau pemegang hak pengelolaan akan mempertimbangkan dan mengusulkan apakah pemegang hak memenuhi persyaratan untuk mendapat memperpanjangan hak pakai. Kondisi properti tanah juga jadi pertimbangan apakah hak pakai bisa diperpanjang atau tidak.

5.Surat Perjanjian

Aspek lawful dalam transaksi properti tidak berhenti pada pemahaman soal sertifikat saja. Setelah mengetahui bahwa properti yang Anda incar memiliki status hukum yang jelas, Anda joke harus melakukan ikatan dengan pemilik properti, baik untuk tujuan sewa ataupun jual beli, dalam bentuk surat perjanjian atau kesepakatan.

Bila salah satu pihak melanggar, maka akan terdapat kompensasi maupun sanksi sesuai perjanjian.

Karena itu, hal pertama yang harus dilakukan oleh kedua pihak adalah memahami tujuan dari surat perjanjian ini, sehingga transaksi melibatkan pihak-pihak yang kooperatif dan mematuhi pasal-pasal di dalamnya.

Perjanjian jual beli ataupun sewa-menyewa mendokumentasikan persyaratan transaksi yang dibahas antara pembeli dan penjual, termasuk harga dan metode pembayaran, dua thing terpenting dalam transaksi properti.

Surat perjanjian untuk transaksi properti bisa saja dibuat oleh agen properti yang Anda libatkan dalam expositions menemukan atau menjual properti. Tetapi Anda harus tetap meninjau kembali surat tersebut untuk memastikan bahwa surat tersebut mencakup semua persyaratan yang diperlukan untuk transaksi yang legitimate.

Perlu diketahui, transaksi properti adalah expositions unik dan kompleks. Di dalamnya terdapat uang dalam jumlah besar dan komitmen. Karena itu, tidak ada position tetap yang berlaku secara hukum. Anda dapat menggunakan bahasa yang jelas dan disesuaikan dengan situasi.

Dengan demikian, bahasa dan persyaratan perjanjian dapat disesuaikan untuk setiap transaksi apapun. Tak heran, Anda melihat beragam design surat perjanjian jual beli atau sewa menyewa di web.

Anda tak perlu mengadaptasi semua pasal, selama kedua pihak merasa bahwa semua kepentingan penjual, pembeli/penyewa sudah termuat dalam surat perjanjian tersebut.

Dalam menyusun surat perjanjian, Anda harus memastikan memiliki information lengkap tentang deskripsi properti. Pastikan information properti sama dengan sertifikat hak milik, hak guna bangunan atau lainnya.

Pada transaksi tanah, surat perjanjian juga harus mencantumkan batas-batas properti secara jelas. Misalnya pada utara, barat, timur dan selatan, sebutkan nama properti yang membatasinya.

Anda juga harus cermat selama compositions pembuatan surat perjanjian ini. Kesalahan pengetikan bisa membuat compositions berlarut-larut karena setiap individualized structure dalam surat perjanjian ini harus benar. Pastikan nama yang terlibat dalam surat perjanjian ini sesuai dengan identitas yang masih berlaku, misalnya mengacu kepada Kartu Tanda Penduduk atau Akta Kelahiran.

Agar tidak terdapat kesalahan pada ostensible angka yang berhubungan dengan harga pada transaksi, pastikan terdapat penulisan huruf pada ostensible tersebut.

Yang juga tidak boleh salah dalam surat perjanjian adalah batas waktu, misalnya batas waktu penyewaan, pembayaran, pengosongan rumah dan lainnya. Pada kasus penyewaan, beberapa penyewa rumah bahkan kadang lalai membuat surat baru jika rumah tersebut akan diperpanjang masa sewanya.

Padahal hal ini penting sekali, agar pemilik rumah tidak memberikannya kepada penyewa baru. Jika masa penyewaan berakhir, ingatlah selalu untuk membuat surat perjanjian sewa-menyewa yang baru.

Dengan pemahaman yang sama atas fungsi surat perjanjian, Anda tidak boleh ragu mencantumkan sanksi di dalamnya. Misalnya, dalam compositions sewa-menyewa, Anda dapat mencantumkan sanksi tertentu jika uang sewa tidak kunjung dibayarkan.

Atau pada kasus jual-beli, Anda dapat memberikan sanksi tertentu jika pemilik rumah membatalkan sanksi secara sepihak dalam bentuk denda. Konsultasilah dengan agen properti agar Anda tidak dirugikan dalam pasal-pasal tersebut.

Surat perjanjian ini juga menjelaskan beberapa hal yang bisa membebaskan Anda, sebagai pembeli dari kewajiban yang memang menjadi tanggung jawab pemilik properti sebelumnya, misalnya iuran kebersihan dan keamanan sampai tanggal pengalihan, biaya pajak dan lainnya.

Contohnya, beberapa hal yang bisa dicantumkan sebagai tanggung jawab pemilik rumah pada surat perjanjian adalah:

Pajak penghasilan (PPh) Penjual

Pelunasan semua tunggakan rekening telepon, listrik, dan air sampai dengan saat pelunasan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan iuran kebersihan serta keamanan

Biaya administrasi pengalihan hak dari pengembang Developer

Dalam compositions transaksi jual beli maupun sewa, metode pembayaran juga harus tercantum dalam surat perjanjian. Tanda jadi atau up front installment umumnya diberikan kepada agen properti oleh pembeli/penyewa sebelum penyusunan surat perjanjian, sekaligus tanda dimulainya expositions penjualan.

Uang ini juga berfungsi untuk mengikat kedua pihak dengan perjanjian bahwa pihak pertama tidak akan menjual/menyewakan rumah atau tanah tersebut kepada orang lain dan pihak pembeli/penyewa berkomitmen akan melunasi pembayarannya.

Setelah surat perjanjian ditandatangani, sebagian pembayaran transaksi jual beli juga dapat disetorkan lagi. Biasanya pelunasan dilakukan setelah pembeli dan penjual telah melakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dan pembayaran akan diterima oleh penjual.

Meski demikian, batas waktu pembayaran harus dinyatakan secara jelas dalam surat perjanjian. Misalnya pada transaksi rumah seharga 1 Miliar, pernyataan yang disebutkan dalam surat perjanjian adalah:

“PIHAK KEDUA akan melakukan transaksi terhadap Objek Kesepakatan melalui pembayaran uang muka Rp50.000.000 (Lima puluh juta) dan setelah Kesepakatan ini ditandatangani sebesar Rp 50.000.000 (Lima puluh juta) (“Uang Muka”). Sisanya sebesar Rp900.000.000 (Sembilan ratus juta) (“Pelunasan”) akan dibayar lunas pada saat penandatanganan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).”

Selain jangka waktu pembayaran, Anda juga harus cermat dalam bagian serah terima. Pada compositions jual beli, Anda dapat meminta pemilik rumah mengosongkan rumahnya beberapa hari setelah penandatanganan Akta Jual Beli, misalnya 14 hari atau 30 hari.

Dan dalam surat perjanjian, bisa saja dicantumkan pernyataan bahwa sebagian uang pelunasan ditahan oleh pihak pembeli dan baru akan diserahkan setelah pemilik rumah melakukan pengosongan.

Jangan lupa, pada bagian ini Anda juga bisa mencantumkan barang-barang yang harus dipastikan menjadi hak Anda sebagai pembeli seperti yang dijanjikan oleh penjual, seperti AC, kitchen set, water warmer dan lainnya.

Hal ini untuk memastikan bahwa barang-barang yang terdapat pada rumah tersebut akan ditinggalkan oleh pemilik lama untuk Anda sebagai pembeli.

Bagian penting lain dalam surat perjanjian adalah saksi. Anda bisa saja menjadikan agen properti sebagai saksi. Tetapi Anda juga boleh melibatkan pihak lain.

Misalnya pada compositions sewa menyewa rumah, Anda dapat menyertakan Ketua Rukun Tetangga (RT) atau salah satu tetangga sebagai saksi. Ketika terjadi perselisihan, mereka relatif lebih mudah dijadikan penengah di antara pemilik dan penyewa.

Setelah semua informasi tercantum secara lengkap dan jelas, surat perjanjian dibuat dua lampiran untuk dipegang oleh kedua pihak dan dilengkapi stempel untuk mengesahkannya.